前言
笔者近期代理了一件房屋买卖合同纠纷案件，涉及的争议问题较为典型，包括老年性痴呆人员签署合同效力如何认定、继承发生后无权处分的合同效力如何认定、无权处分的物权效力如何认定等，而且前述诸多问题竞合使得案件法律关系颇为复杂。
作为购房人律师，笔者通过调研，现梳理所涉典型问题的研究成果，供诸位参考。
一、案情简介
父母有五个子女且均已成年，父母在婚姻期间购置一套房产，登记在母亲及两个子女名下（以下简称“两子女”）、登记为共同共有，另外三个子女（以下简称“三子女”）知晓。后父亲去世，两子女携母亲一起将房屋对外出售，房款已收到，且房屋已交付、过户。现三子女起诉母亲、两子女及购房人，以母亲曾经被疗养院认定为老年性痴呆及无权处分等为由，要求确认房屋买卖合同无效、购房人返还房屋等。
二、法律问题分析
（一）房屋权属问题
本案需要先解决房屋权属问题：
首先，根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权设立以登记为生效要件，另根据《民法典》第一千零六十二条规定，夫妻关系存续期间一方所得财产为夫妻共同财产。据此，在父母购置房产时，因房产登记在母亲及两子女名下并登记为共同共有，因此应属于父母、两子女共同共有。
其次，根据《民法典》第一千一百二十六、一千一百二十七条规定，因父亲并未留下遗嘱，其去世后，其房产份额由母亲及五个子女作为第一顺序继承人按照等份额继承，即每个继承人继承父亲房产份额的六分之一。根据《民法典》第二百三十条、第一千一百二十一条规定，继承人自继承开始时即父亲死亡时取得物权。每个人享有份额存在差异，这里不再展开。
综上，在父亲死后，房产虽仍登记在母亲及两个子女名下，但房产属于母亲及五个子女共同共有。
（二）老年性痴呆人员处置房产的合同效力
1、老年性痴呆人员的行为能力
经网络检索，老年性痴呆一般指阿尔茨海默病。阿尔茨海默病（AD）是一种起病隐匿的进行性发展的神经系统退行性疾病。临床上以记忆障碍、失语、失用、失认、视空间技能损害、执行功能障碍以及人格和行为改变等全面性痴呆表现为特征，病因迄今未明。
由此可见，老年性痴呆属于医学称谓，但在法律法规及司法解释中，并未见关于老年性痴呆的界定，亦未专门规定如何认定其行为能力。另外，法律推定成年人具有完全民事行为能力，而一旦被认定为无民事行为能力或限制民事行为能力，既是对该成年人的一种保护方式，也将对其行使权利构成限制，因此，我国《民事诉讼法》第一百八十七条至第一百九十条，专门规定了认定自然人为无民事行为能力、限制民事行为能力案件的法定程序，其他机关无权进行认定。
综上，医院或养老医疗机构的记载“老年性痴呆”的诊断书，无法推定患者为无民事行为能力或限制民事行为能力，而应当通过司法程序予以认定。当然，实践中交易一方如果在相对方已表现出较为明显的能够引起一般人合理怀疑或认为其行为能力受限的情形时，仍选择忽视该情形并继续进行交易的，可能会被认定存在应知或存在过错，此处不再展开。
2、诉讼中行为能力鉴定的关联性
本案中，三子女在起诉后申请对于母亲的行为能力进行司法鉴定，但因为缺少母亲在签署合同当时的足够资料，鉴定机构答复无法对签署合同时行为能力进行鉴定，而是以鉴定机构接受委托后某一时点作为鉴定时点。经鉴定母亲在该时点为无民事行为能力。
笔者认为，以某人行为能力受限为由主张所签署合同效力存在瑕疵，需要具有因果关联性，应能够说明该人在签署合同时的行为能力状态，以其他时间节点鉴定行为能力有无与签署合同效力没有关联性。
但假设在签订合同前母亲已经被法院认定为无民事行为能力，则其签署房屋买卖合同的效力，应具体分析是否有其他人员协助老年人谈判、签约，及该人员是否为依法指定的代理人：如果能证明母亲的合法代理人单独或共同签字，或虽没有签字但参与签约过程，均应视为取得了有权代理人的认可；否则，需要根据被认定的行为能力类型认定合同效力，即限制民事行为能力人签署合同效力待定、无民事行为能力人签署合同无效。如买卖合同最终被认定无效，则双方互负返还义务。
3、司法案例研究
上海一中院：()沪01民终号
裁判规则：提出主张一方需要证明卖方在签约时无民事行为能力。
裁判内容：一审法院认为，徐庚兴、徐慧萍提供的证据未能证明买受人存有过错，或与出卖人恶意串通损害其他共有人利益，亦未能证明严玲娣在签订买卖合同时无民事行为能力，故徐庚兴、徐慧萍要求判令房屋买卖合同无效之主张，于法无据，不予支持。……本院认为，徐庚兴、徐慧萍并无证据证明严玲娣此时系无民事行为能力人，故徐庚兴、徐慧萍以此为由要求确认涉诉房屋买卖合同无效，缺乏相应的事实依据。
广西省高院：()桂民再号
裁判规则：老年痴呆不意味着无民事行为能力。
裁判内容：从合同签订主体上判断，虽然卢翠琼患有老年痴呆症，但这并不意味完全丧失民事行为能力。相反，卢翠琼本人参与了签约过程并在合同上签名捺印，而李书钦则具有完全民事行为能力，其也在合同上签名捺印，应视为夫妻双方对签订《房地产买卖合同》已取得一致意见，而正和兴公司也有理由相信是该夫妻双方共同的意思表示。
广东省高院：()粤高法民一终字第18号
裁判规则：医院病例不足以证明签约时无民事行为能力。
裁判内容：关于案涉《卖地协议》是否是陈思经的真实意思表示的问题。医院的病历称其患有老年痴呆症，但医院病历记载的内容一般为患者的自我陈述以及医生的初步诊断，这份病历尚不足以证明陈思经在签订合同时患有老年痴呆症而丧失民事行为能力，故对陈思经主张其患有老年痴呆症，协议不是其真实意思表示的主张，本院不予采信。
综上，提出主张一方应举证卖方在签署合同时为无民事行为能力，而仅凭医疗机构关于老年性痴呆的诊断记录、病例，不足以证明卖方为无民事行为能力；即便起诉后再对卖方的行为能力进行鉴定，也无法证明卖方在签约时的行为能力状态。
（三）部分共有人擅自处分房屋的合同效力
1、无权处分合同效力
已被废止的《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该规定实施后，司法实践对于认定无权处分合同效力一直存在争议。
年颁布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该解释确立了无权处分合同为有效的规则，即便年底修订该司法解释时删除了该条文，但是基本规则被新的规定所沿用。
《民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”根据该规定，其认可无权处分合同有效，因为合同解除权建立在合同有效基础上。因此，《民法典》沿袭了上述合同法解释关于无权处分合同有效的规则。
2、司法案例研究
江苏泰州中院：()苏12民终38号
裁判规则：出卖人不享有处分权，并不当然导致合同无效。
裁判内容：《中华人民共和国民法典》第五百九十七条明确规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。根据上述规定可知，出卖人并不享有处分权，并不当然导致合同无效。而买卖合同准用于有偿合同。故鲍锦生是否具有处分权并不必然导致合同无效。
广东珠海香洲区法院：()粤民初号
裁判规则：当事人无处分权不影响合同的效力。
裁判内容：依照《中华人民共和国民法典》第五百九十七条的规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行*法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”及第六百四十六条的规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。”，当事人无处分权不影响合同的效力。
上海一中院：()沪01民终号
裁判规则：是否取得共有人同意不影响买卖合同效力。
裁判内容：祝新元即便事实上没有取得房屋共有人的授权，也不影响买卖合同在张埃与祝新元之间发生效力。
综上，当事人无权处分的，包括部分共有人擅自处分共有物情形，所签订的买卖合同有效。
（四）部分共有人擅自处分房屋的物权效力
1、物权行为的效力与善意取得问题
上述合同法解释、民法典规定，实际上把物权变动原因和结果做出区分，即在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人不能取得所有权的后果是不发生物权变动的效力，但不影响物权变动的原因行为的买卖合同的效力。
但即便无权处分的买卖合同有效，因买卖合同中买受人取得的只能是出卖人有处分权的标的物或权利，买受人无法依据与无权处分人签订的合同直接取得标的物所有权，否则无异于造成真实权利人的物权随时处于被无权他人任意处置的荒谬境地。本案中，针对母亲及两子女所出售的房屋，三子女亦享有共有权，因此，买受人无法直接依据合同约定取得完整的所有权，除非经其他权利人追认或出卖方事后取得完整的处分权，或者构成善意取得。
在其他权利人追认或出卖方事后取得完整的处分权之前，结合最高院（）最高法民再75号案例裁判规则，物权行为应属于效力待定状态，达到前述条件时物权行为发生效力。但如果构成善意取得，则物权行为也发生效力。
本案中，三子女的态度已经表明其不会追认或将房屋权利转让给卖方，所以只能从善意取得角度进一步分析。
2、善意取得的条件
根据《民法典》第三百一十一条规定，无权处分时买受人取得所有权的条件为：
一是受让人受让该不动产或者动产时是善意；
二是以合理的价格转让；
三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
上述条件中：
第一个条件，所谓受让人善意，指受让人无应受责难的应知或重大过失，《民法典物权编解释（一）》第十四条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”该解释第十五条、第十六条列举了受让人应当知道或重大过失的情形，作为认定受让人非善意的依据。受让人并不负有证明其善意的举证责任，但一般可通过举证整个交易过程的合理公平来说明其善意以对抗对方提出非善意主张，而对方主张受让方非善意的，根据《民法典物权编解释（一）》第十四条第二款规定，应举证证明受让方存在非善意情形。
第二个条件，所谓“合理价格”，《民法典物权编解释（一）》第十八条规定：“应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”可简单理解为在市场价上下合理范围内浮动，如有争议可以采取司法鉴定方式。本案司法鉴定房屋价值比实际成交价高4.6%，属于合理价格范围。
第三个条件，通过不动产登记证书很容易判断。
本案中，受让价格合理、已经办理房屋产权变更登记，且原告无法证明买受人非善意，因此，受让方构成善意取得，获得了案涉房屋所有权。
3、司法案例研究
最高院：()最高法民再75号
裁判规则：无权处分的物权行为原则上效力待定。
裁判内容：无权处分的合同并不当然无效，此类合同只要系双方真实意思表示，其买卖合同的债权行为即为有效，但卖方向买方转移标的物所有权的物权行为处于效力待定状态，在经权利人追认或事后取得处分权时，物权行为生效。
综上，无权处分时物权行为处于效力待定状态，直至经权利人追认或事后取得处分权时物权行为生效，但如构成善意取得也发生物权变动效力。
三、小结
本案中，三子女作为权利人，可以起诉无权处分人要求损害赔偿，但其之所以要从合同效力、物权效力角度进行起诉，可能是其代理律师尚未能深入研究本案法律问题即仓促提起诉讼，同时可能是一种诉讼策略，比如考虑两子女已将购房款转移因而直接起诉可能无法拿到款项，所以通过一并起诉购房人间接给两子女施加压力。但本案诉讼本身无法达到原告希望追回继承财产份额的目的。
从防范法律风险角度，在房屋买卖中，购房人及中介机构均需要加以留意，以免因老年人家庭内部纠纷，导致房屋中介及购房人被牵涉诉讼，不仅要耗费大量时间精力，还可能面临一定风险。
首先，作为购房人，遇到出售方为老年人时，最好留意老年人神志情况，进行现场签约，并留存一些图片视频证据。
其次，作为房屋中介机构，需要重视并不断完善业务合规流程，并应勤勉尽责，不仅需要观察老年人神志情况，还应当询问老年人家庭子女情况，对老年人签约等过程进行录音录像，做好资料留存归档。
最后，如购房人或中介机构在购房过程中发现可能存在法律风险，应及时暂停交易、协商处理，必要时可寻求专业律师的建议。
本文作者
叶成
锦天城律师事务所
律师
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