猫头鹰日志（MalltoWinLog)
资料显示，全国每年约走失50万名老人。
辛苦操劳一生的父母走失了，对一个家庭来说不亚于一场灾难。
据统计，中国60周岁以上人口数达万人，占人口总数的17.3%。失智症是一种老年常见病。目前，我国有超过万的失智症病患，其中阿尔茨海默症患者超过万人，居全球首位。并且随着人口老龄化的加剧，情况会越来越严峻。这不仅是养老地产的机遇，如此庞大的数量或许将成就商业改造的下一个机会，美国和欧洲在这方面有了多年的实践。
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商业地产一路高歌猛进，总量过剩已是不争的事实，在全国各地，总能找到见好以后长期空置的商业项目。
空置的似乎也并不只有商场，写字楼、商务园区乃至老厂房。原因多种多样，但物业功能与市场需求不匹配则是一个突出问题。
（数据来源：网络公开资料整理）
这个问题的解决方案之一就是功能转型，或者说是适应性再利用（AdaptiveReuse）。
适应性再利用不算什么新概念，每次经济危机之后很多烂尾楼项目都会涉及到再利用问题，比如酒店改称酒店式公寓用于快速回款，在商务服务业欠缺的区域将写字楼改称酒店式公寓散卖掉。更早的历史就是在欧美国家很多百年之前的报废建筑如电厂、菜市场等被改变用途，用于文化、休闲、商业和旅游等业态的经营。
找到一个细分市场，利用现有物业的交通、区位或环境优势创造性的提供解决方案，这成为破解商业去化难题的关键。
对于存量商业的改造，美国已进入消费者定位细分的阶段，改造类型也趋于多元化。随着美国的人口老龄化问题日益加剧，城市商业更新也需要更加贴近老龄消费者的生活方式。“银发”的诉求成为了存量商业改造的新趋势。
中国也面临着同样的问题。
1
中国老龄化加剧
“银发经济”或成商业地产转型新机遇
在亟待更新的商业地产“高龄化”同时，人口“老龄化”也正在成为中国商业地产发展的机遇。
国家统计局数据显示：
??年中国60周岁以上人口数达万人，占人口总数的17.3%
??其中65周岁以上人口数为万人，占人口总数的11.4%
??人口老龄化年均增长率约为总人口增长率的5倍
??从年到年，全国60岁以上的老年人由1.78亿增加到2.21亿，老年人口的比重由13.3%增至16%
??我国老年人口占到了世界老年人口总数的20%。
如此巨大的老年人口增长速度和增长质量让我国较其他国家提前进入了老龄化社会。挑战与机遇并存，老年商业的机会似乎就在眼前。
商业地产的出路需要更加注重运营，挖掘服务需求，真正贴近消费者的诉求。
目前在中国，存量改造的类型大多是以百货转购物中心、大型卖场和超市转购物中心以及购物中心的调整升级为主。但大多数的定位群体依旧是年轻人。在高存量高龄化的背景下，商业的更新与发展需要更多老年人的参与。
目前，我国有超过万的失智症病患，其中阿尔茨海默症患者超过万人，居全球首位。并且随着人口老龄化的加剧，情况会越来越严峻。如此庞大的数量或许将成就商业改造的下一个趋势。
2
记忆场景重现
老年业态破局存量改造同质化
美国的SeniorHelpers城镇广场
SeniorHelpers是美国一家主要提供家庭高级护理服务的机构，该机构目前推出了一个名为SeniorHelpersTownSquare（城镇广场）的全国性特许经营概念项目。
该概念涉及将存量商业地产适应性再利用转变为痴呆症的专门治疗中心。这些空间将通过商业、消费场景的再现唤起阿尔兹海默症患者的记忆。
基于此，GeorgeG.Glenner阿兹海默症家庭中心与圣地亚哥OperaScenicStudio.合作，在加利福尼亚州丘拉维斯塔创建了城镇广场的原型。该项目已于今年夏天开业。
在ChulaVista的城镇广场中，为阿兹海默症/痴呆症患者们提供一个“电影院”，复原在患者在年轻时的消费场景
虽然命名为TownSquare（城镇广场），但它并不是作为传统综合商业项目来开发的。
它是一个室内的、模拟的城市环境，采用回忆疗法——复原过去的生活、消费场景，以帮助患者获得更多的长期记忆，减少焦虑，改善痴呆症患者的情绪和睡眠质量。
“回忆疗法”不仅在视觉上模拟过去的景象，还涉及声音以及时代品味等
每个SeniorHelpersTownSquare的空间中都将建立一个高度结构化的，中世纪的“小镇”。围绕着独特细节元素布景的建造——类似于大多数患者（目前70-80岁左右）的年轻时期，包括20世纪50年代围绕着中央绿地的餐厅、电影院、图书馆和美发沙龙等场景的重建。
城镇广场中的“20世纪50年代”
患者和项目参与者可以在20世纪50年代风格的正宗餐厅享用午餐；在电影院观看黑白电影；在泳池中戏水；在沙龙做头发或在服务站修理款的福特雷鸟。
50年代的老式福特雷鸟
参与者被安排在五人一组的的兴趣小组中，非常像在高中或大学轮流上课的人，在每个区域停留及活动45到50分钟。
休闲区一角
SeniorHelpers首席执行官PeterRoss表示：“市场对于SeniorHelpersTownSquare的初步反响非常积极，未来三年内，我们希望有个SeniorHelpersTownSquare在全美落地运营。”
据Citylab（大西洋媒体旗下资讯平台）报道，第二个SeniorHelpersTownSquare正在马里兰州怀特马什的的Baltimore附近建造。该项目归SeniorHelpers所有，预计将于年初开放。另外，SeniorHelpersTownSquare的第三个选址或将落子芝加哥。
老式阅读区，这里有老式的资料可供患者们阅读
据推测，未来版本TownSquare（城镇广场）的将在几十年后呈现，并且根据格伦纳的说法，它与SanDiegoOperaScenicStudio的合作将使其能够随着时间的推移更新全美地区。
依照计划，城市广场的回忆疗法将在全美范围内普及
荷兰的“失忆小镇”
以治疗老年人失忆症为主题的商业项目，还有一个规模更大的。这适合空置状态的近郊商业、旅游度假休闲型小镇等主题的开发再造。
在荷兰，有一个恍若“世外桃源”的神奇小镇。在这里，居民们在镇上悠闲地散步、遛狗，在广场上聊天、在超市里购物。
这里的神奇之处在于，所有的建筑都是20世纪50年代的复古风格，并且所有的居民都是老人。而且听说镇上来来往往的路人是假的超市、餐厅是假的店员也是假的。难道他们穿越了吗？
当然不是！这里其实是全球首家“失忆小镇”。为患有阿尔茨海默症（俗称老年痴呆）的老人专门建立的大型疗养院式“失智照护小镇”。
这个神奇的小镇叫霍格威（DeHogeweyk），于年落成。这里的大部分居民已经忘了自己是谁、来自哪里。这个位于荷兰阿姆斯特丹郊外的小镇有10个足球场大。广场、超市、理发店、电影院、酒吧、咖啡厅等一应俱全。
小镇最初的灵感来自于一名普通护工伊冯?范?阿姆荣根（YvonneVanAmerongen），曾在一家失智老人护理中心工作的她，看着老人们在临终前经历的种种，十分痛心。24年前的一天，Yvonne的母亲打来电话，告诉她父亲突发心脏病去世。因为是突然发作，他几乎没受什么痛苦，走得很快——她的第一反应是“谢天谢地，父亲不用去养老院了。”
父亲的去世激发了她内心深埋已久的构想，能不能创立一个可以让老人们正常生活的护理院：“失智老人们不必再被禁锢在病房中痛苦度日，而可以走出户外享受生命最后时光中的鸟语花香。”
于是在年，随着霍格威（DeHogeweyk）小镇的落成，她的构想成为了现实。
这里有23所舒适的公寓，工作人员会根据老人的生活习惯，将风格相似的老人们安排住在一起.。医生护士们则变装成邻居、店员、仆人等在这个小镇里守护着这些失智老人。全村名全职或兼职的护理人员、医生和专家扮演成村民，为名失智老人提供24小时全方位照护。
在这里，这些老人们可以更有尊严地活着。许多年迈的夫妇将失智的另一半送至霍格威村，让他们在这座常人看来虚假的小镇中，以一个正常的方式，继续自由自在、快乐地生活。
霍格威村的建造共花费了万欧元，其中万来自*府，其余的来自社会组织。这对于许多国家来讲是相当困难的。虽然这种模式不可复制，但理念却是值得借鉴的。
结语
在消费人群细分的商业发展模式引导下，特定人群的“生活方式中心”，将是商业存量改造的一个新的发展方向。这些高度策划的“生活阶段中心”将提供特定人群和适当的零售，餐饮，娱乐和医疗、运动等生活服务。在日本，永旺集团等开发商已经开始重新利用他们的一些商场来满足该国老龄化人口的需求。
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