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1、养老社区的供需分析
1.1.养老产业分类与基本情况
随着老龄化加剧及国家政策支持，养老产业发展将迎来黄金发展期。养老产业指为老年人提供服务、设施、特殊商品，满足老年人衣、食、住、行、用、医、娱、学等物质精神文化需求的产业，是多个产业相互交叉的综合性产业。我国养老产业仍处于发展初期，还未形成完整的养老产业链，日本养老产业在长期发展过程中不断丰富养老服务内容和养老服务形式，其养老产业划分为六大细分领域，包括老年住宅、家务服务、老年器械用品、文化生活服务、老年金融及其他相关产业。其中，前三大细分领域是满足老年人基本生理需求的核心产业。
在养老产业完整体系中，以养老地产为核心载体延申产业链，涵盖了各类养老服务及设施，包括：养老金融、福利器械（含药品）及设施、养老软件及信息系统、综合性医护管理服务，衍生至家政及其他服务、护工培训及文化生活等。
我国三种基本的养老模式包括家庭养老、机构养老和社区居家养老。年11月22日，国务院发布的《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，明确提出“健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系，多渠道、多领域扩大适老产品和服务供给，提升产品和服务质量。”我国目前的养老体系为“”，即老龄人口90%居家养老、7%社区养老、3%机构养老。随着老龄化加剧、家庭平均子女数量减少，预计未来居家养老比率将有所下降，社区养老、机构养老比率上升。从机构养老的结构来看，北京、广州、武汉等地公办和社会办的比例基本为3：7。
1.2.需求端：人口老龄化加速，养老需求旺盛
1.2.1.老龄化未来将加速，预计年我国将步入超老龄社会
我国自上世纪末以来步入老龄化社会，老龄人口规模大、增速快。据世界银行估计，年我国65岁以上人口已占总人口的11.5%，年占比将突破20%，步入超老龄化社会，至年这一人口结构比例将高达26.07%，即每4人中就有一位老龄人。
我国人口的年龄结构自年至今20年正在从“正三角形”向“纺锤形”过渡，且大有向“倒三角形”发展的趋势。更重要的是，50-59岁的准退休人员比例接近我国总人口的15%，而5-14岁的人口占比不到13%，未来10年，进入劳动年龄人口的数量将小于老龄人口增加的数量。
1.2.2.老龄人口呈高龄化，失能失智风险上升，对专业养老护理服务的需求将提升
随着我国的预期人口寿命也不断增加，老龄人口呈高龄化趋势，意味着需要更多手段来应对长寿风险。年我国人均寿命为76岁，据世界银行估计，至年，我国预期寿命将高达80岁，80岁以上高龄人口占65岁以上老龄人口的比例约为21%，老年人口高龄化会导致各种慢性疾病、失能失智多发。目前我国老年人口的痴呆症患病率约为5.56%，年我国老年痴呆症患者约为万人，保守预计，年或达万。对于这部分老人，家庭养老将不足以提供基本的生活保障，对于专业养老机构、护理服务将会产生大量需求。
1.2.3.少子化、空巢化趋势下，未来对于机构养老的需求将提升
长期来看，出生率的下降将加速老龄化进程，同时将导致家庭结构逐步小型化，机构养老的需求将会提升。按照国际通行标准，人口出生率15-13‰为少子化；13-11‰为严重少子化；11‰以下为超少子化。目前我国人口出生率为11‰，向超少子化阶段发展，未来将会加重代际抚养负担。
在少子老龄化加剧的大趋势下，我国老年抚养比（大于64岁的人口/15-64岁人口）将加速上升，劳动人口的赡养压力不断增大，也意味着寻求机构或社区养老的需求将会增加。据世界银行预测，21世纪20年代将是我国老年抚养比加速上升的时期，年我国老年抚养比将突破20%，即每5个工作人口要承担抚养一位老龄人口的责任，这一指标相比年已翻了一倍。
老年人空巢化趋势亦进一步加剧，《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》中提出，预计到年，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右，空巢率约46%（独居和空巢老年人/60岁及以上老年人）。
1.3.支付端：高净值人群数递增，商业养老保险未来有望成为重要的支付补充
1.3.1.医养支出逐步成为消费的主力
随着老龄化加速、城镇化持续发展和广大中产阶级的崛起，娱乐、教育、医疗与养老这些核心的现代服务业的基础消费需求成为新的消费主力，其中医养支出占GDP总额比例不断攀升，年支出合计占GDP比值从年的年支出合计占GDP比值从年的6.93%增长到年的9.98%。《老年健康蓝皮书：中国老年健康研究报告（）》提出，到年，全社会用于养老、医疗、照料、福利与设施方面的费用占GDP的比例增长到26.24%。
1.3.2.较富裕阶层支付力充足且对机构养老接受度提高，养老服务需求升级
现阶段保险公司的养老社区主要人群为中高端人群，其对养老社区的认可度在提升。年我国高净值人群（财富净值万美元及以上）超万人，占比全球第二，仅次于美国。高净值人群的迅速崛起代表着消费力的提升，高净值人群年龄一般相对更高，对各类养老服务、养老保险产品有着更充分的认知和
